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公司买房抵税最新政策2022(公司买房和个人买房哪个划算)

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编辑:公众号《武汉老能》 别为自己的无知,付出代价, 很多人鼓吹以公司名义买房能绕开限购, 所以呢? 很多人买…

编辑:公众号《武汉老能》

别为自己的无知,付出代价,

很多人鼓吹以公司名义买房能绕开限购,

所以呢?

很多人买了空壳公司,为的就是去买房,是符合资质,企业是绕开了限购,

然后呢?

要交的税,足够让你头疼吧。

我们假设你买了100平米总值100万的房子,

会有以下几个税种需要缴纳,

百分之三的契税,3万块,没有一毛钱优惠,你必须得交。

每年要交0.84%的房产税,8400元,

对!你没听错,

公司性质的房子早都开始交房产税了。

土地使用税,那30元乘以100平,每年3000块,当然这是最高限度,

④ 物业费等杂费,很多地方,你满五年才能交易,这五年你还得交物业费,交取暖费这些各种杂费吧,

对不对,我都没有算,一年5000块不多吧,请问这五年你的持有成本是多少,11万多。

有人说!

五年后房价从100万涨到150万了,

哎,我可以卖了,可以赚50万呢,

土地增值税在等着你呢,45%左右少不了的,这50万的45%是多少,22万多,加一起的成本有30多万,

你房子才多少钱啊?

我退一步讲啊,房价都不涨啦,你是不是得亏死啊?是真亏啊,每年都要交税,还要花钱养你的空壳公司,

有人说啊,你可以股权转让,连公司一起卖了,不就不用缴纳土地增值税了吗?

我只想说,你去实操一下试试吧,

你怕是不知道工商和税务是联网的吧?

现在严查这种通过转让企业过户房产,从而漏税的办法。

肯定有人会说,

我以公司名义买吧,我也不打算卖,我就自己住,那些税我一毛钱都不交,他们能把我怎的?

你说的还真没错,没人会主动敲门来找你收税的,

不怕一万就怕万一啊,你总有老的一天吧,等你真的需要卖房的时候,甚至需要把房子继承给你子女的时候,

每天万分之5的滞纳金,每天在向你招手。

那什么人才会真的需要用公司名义买房呢?

我举个例子,第一种人,他本身就是企业老板,有真实经营的企业,然后以公司名义买房,每年可以以登记价的5%作为折旧,

就是100万,每年可以5万块的折旧,跟利用公司名义买车是如出一辙,

另外呢,装修费、物业费等杂费的发票,也可以在土地增值税上作为可扣除项目进行抵扣的,

你会发现,在这些高端建材城里,很多人买家具都是以公司性质的,

第一,要求你提供正规发票,第二,他们不差钱,但是一般情况下,装修费抵扣不可以超过登记价的20%了,

一方面他要交税,一方面它可以抵税,一进一出,房子的持有成本其实就不高,

然后作为老板,他们自己再花一点点钱租下公司一套房子,

然后住进去装修又豪华,又在核心区域绕开了限购,这波操作,目前是不亏的,但只是目前,

你想想啊,如果是企业老板,需要从企业分红100万出来买房,买在自己名下没错,但是他差不多要缴纳至少27万的个税。

第二种人,他是炒房客,它有养好的白手套公司,

他为了绕开限购买到这种优质能升值的房子,就必须用公司名义去买房,

同时他买房不是为了卖的,是用来充当抵押物,为的是撬动银行的贷款,

比如说企业经营贷吧,年化三点多起步,差不多到八点几封顶,更低的那种,二点几的是国企的,我们接触不到,

但是四点几年化已经很低了,你用的某呗某条都是年化18,你信用卡分个期的年化15,

这种操作就是典型的杠杆玩法,买一套抵押一套,再买再抵押,现金流压力也是非常非常大的,一旦房价不涨了,他的资金链就很容易断掉,

那作为个人,他们就是炒房客,作为企业,就是炒地客,

那些炒地的房企看似发展飞快,实际上负债率极高。

第三种人是玩资本运作,

首先要成立个人独资企业,以公司名义买房,然后破产清算,

公司名义的房子做产权变更,这样的房子,他既不是转让性质,又不是出让性质,更不是继承性质,没有发生任何销售行为,所以做更名就好了,

更名费用相对简单也便宜,之前几千,现在几万不等,

但是呢,

这一套现在也走不通了,因为你个人独资企业,

你又不交个税,就连土地增值税你都想省,你还想破限购,你想多了吧,

所以很多地方,对这种情况也是要求收税的,甚至很多地方就不给个人独资企业购买房屋的资格,

或者你买可以,你只能买商用性质的,住宅你想都不用想的。

这里还得提到第四种人,是第三种的升级版,

我举个例子,你以公司性质买了一套100万的房,然后以房产为担保项目,为朋友借款200万,并且朋友享有优先购买权,

可能很多人不明白协议里的优先购买权是什么作用,

你往后看,现在到期你拒不还款,朋友起诉你和你的公司,然后你们一块儿决定,我们走破产清算程序吧,我公司也不开了,

有抵押担保的朋友是不是作为第二级别的优先进仓顺序,你100万的房子,你就算要拍卖变成现金,也不够偿还这200万的借款,

更何况你朋友拥有优先购买权,它总有一定的优势,可以直接拍下这套房子的,

为什么只要房子不要现金呢?

你们自己想一想啊,那请问作为第六级别的纳税问题还能拿到钱吗?

你肯定是不能的,但税务同意吗?肯定不同意的,

但是这里面就是各显神通的地方,我就不能讲太多了,

那至于这位朋友他是真朋友,还是下一个没有购房资格的普通人还是炒房客等等,那就不得而知了……..


                           

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